“บ้านมือสอง” เป็นอีกทางเลือกหนึ่งของผู้ที่กำลังมองหาบ้านใหม่ โดยเฉพาะผู้ที่ไม่ต้องการเสียเวลาสร้างบ้านเอง เพราะเป็นบ้านที่สร้างเสร็จก่อนขายพร้อมย้ายเข้าอยู่ ทำให้เรามีโอกาสได้เห็นสภาพบ้านจริงก่อนตัดสินใจซื้อ และยังสามารถปรับปรุงให้เป็นบ้านในแบบที่เราต้องการได้ด้วย
แต่อย่างไรก็ตามขึ้นชื่อว่าบ้านมือสองแล้ว ก็คือบ้านเก่าที่ผ่านการใช้งานมาก่อน ดังนั้นเมื่อคิดจะซื้อบ้านประเภทนี้ เราจึงควรรู้วิธีการตรวจสอบและเช็คสภาพบ้านมือสองเบื้องต้นด้วย เพื่อไม่ให้การซื้อบ้าน (เก่า) หลังใหม่เกิดผิดพลาด จนทำให้เราต้องเศร้าเสียใจภายหลังกับสารพัดปัญหาที่ผู้ขายส่วนใหญ่มักปกปิดไว้ เช่น หลังคารั่ว ผนังร้าว ท่อตัน บ้านทรุด จนเป็นเหตุให้ต้องเสียทั้งเงิน เสียทั้งเวลากับการซ่อมแซมบ้านใหม่ พร้อมทั้งต้องมานั่งเสียน้ำตาในความเสียดายที่เลือกบ้านผิดครับ
1. เช็คความพร้อม
ซื้อบ้านใหม่ทั้งทีต้องเอาให้สมฐานะครับ คือ มีงบเท่าไหร่จ่ายเท่าที่มี อย่าซื้อบ้านราคาเกินตัว เพราะส่วนใหญ่ไม่มากก็น้อย บ้านมือสองมักจะต้องมีการซ่อมแซมและปรับปรุงบ้านใหม่ให้ตรงกับความต้องการของเจ้าของใหม่ และไหนจะต้องมีการตกแต่งภายใน รื้อถอนบางส่วนของบ้านที่เราไม่ชอบทิ้ง หรือกั้นห้องใหม่ในกรณีที่บ้านมีจำนวนห้องไม่เพียงพอกับความต้องการ ซึ่งสิ่งเหล่านี้จะส่งผลให้งบประมาณบานปลายในภายหลังได้
2. เลือกทำเลและตรวจเช็คพื้นที่ใช้สอยภายในบ้าน
มองหาบ้าน(สามารถหาข้อมูลแหล่งซื้อบ้านมือสองได้จากคอลัมน์”ปรึกษาหารือ”) ที่มีสไตล์ตรงกับความพอใจและงบประมาณของตัวเอง แล้วเลือกบ้านที่มีทำเลที่ถูกชะตาและเหมาะกับการดำเนินชีวิตของเรามากที่สุด โดยพยายามเลือกบ้านในทำเลอุดมคติ คือ อยู่ในสภาพแวดล้อมที่ดี เพื่อนบ้านน่ารัก มีการคมนาคมสะดวก ห่างไกลจากแหล่งมิจฉาชีพ ไม่มีมลภาวะจากโรงงาน แหล่งขยะ สนามแข่งรถ ตลาดนัด หรือสำนักทรงเจ้าเข้าผี ฯลฯ
จากนั้นจึงตรวจเช็คแบบบ้านว่ามีจำนวนห้องตรงกับความต้องการของเราหรือไม่ มีห้องนอน ห้องน้ำสอดคล้องกับสมาชิกของครอบครัวหรือไม่ หรือมีห้องที่เราต้องการเป็นพิเศษหรือไม่ เช่น ห้องพระ ห้องเก็บของ ห้องทำงาน ห้องเก็บหนังสือ (ต้องมีโครงสร้างที่ออกแบบเป็นพิเศษ) สวนรอบบ้าน พร้อมกับสำรวจการจัดวางตำแหน่งของห้องแต่ละห้องภายในบ้านว่ามีการถ่ายเทอากาศที่ดีหรือไม่ มีการจัดวางห้องให้รับลมกันแดดหรือไม่ เช่น ห้องนอนควรรับแดดเช้าและรับลมจากทางทิศตะวันตกเฉียงใต้ได้ (ในกรณีที่ไม่ติดเครื่องปรับอากาศ) ห้องครัว ห้องน้ำควรอยู่ด้านทิศตะวันตก เพื่อให้แสงแดดช่วยฆ่าเชื้อโรค ห้องพระควรมีหน้าต่างระบายควันธูปได้ ฯลฯ
3. เช็คข้อมูล สืบประวัติ
หลังจากที่ได้บ้านที่ตามหมายตาแล้ว จากนั้นเราควรสอบด้วยว่าบ้านที่เราเล็งไว้เข้าข่ายหัวข้อต่อไปนี้หรือไม่
- บ้านอยู่ในพื้นที่เวนคืนเพื่อสร้างทางด่วนหรือไม่ สามารถตรวจสอบได้กับการทางพิเศษแห่งประเทศไทย
- บ้านอยู่ในพื้นที่เวนคืนตัดถนนหรือไม่ ในเขตกรุงเทพสามารถตรวจสอบกับกรุงเทพมหานครหรือกรมโยธาธิการ กรณีต่างจังหวัดสอบถามได้จากเทศบาลจังหวัดหรือกรมทางหลวง ขึ้นอยู่กับประเภทถนนว่าเป็นทางหลวงแผ่นดิน ทางหลวงจังหวัด หรือทางหลวงท้องถิ่น
- ตรวจสอบการชำระค่าสาธารณูปโภคต่างๆ เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าโทรศัพท์ ว่าเจ้าของบ้านเดิมค้างชำระหรือไม่ ด้วยการนำสัญญาจะซื้อจะขายไปตรวจสอบได้ที่สำนักงานเขตประปาฯ และสำนักงานเขตไฟฟ้า ในเขตนั้นๆ สำหรับค่าโทรศัพท์สามารถสอบถามได้กับองค์การโทรศัพท์
- ตรวจสอบโฉนดที่ดินว่าถูกต้องหรือไม่ ด้วยการนำสัญญาจะซื้อจะขายไปตรวจสอบได้ที่สำนักงานเขตที่ดินในเขตนั้นๆ
- ตรวจสอบว่าบ้านมีใบอนุญาตก่อสร้างหรือไม่ บ้านสร้างผิดแบบหรือผิดเงื่อนไขการขออนุญาตหรือไม่ หรือมีการต่อเติมเพิ่มจากแบบที่ขออนุญาตหรือไม่ เพราะหากเจ้าของเดิมสร้างผิดแบบที่ขออนุญาต แล้วสำนักงานเขตมาตรวจพบเมื่อเราซื้อบ้านไปแล้ว ทางเขตมีอำนาจให้เรารื้อถอนบ้านได้ และหากเจ้าของอ้างว่าไม่มีใบอนุญาตเดิมมาให้ดู เราก็สามารถถ่ายภาพบ้านหลังนั้น และนำเลขทะเบียนบ้านไปสอบถามกับหัวหน้างานโยธาเขต (กทม.) หรือกองช่างของเขตเทศบาล ว่าบ้านหลังนี้มีการสร้างผิดแบบ หรือมีคดีความอยู่หรือไม่
4. ตรวจเช็คสภาพโครงสร้าง
“ความเสื่อมเป็นธรรมดาของสรรพสิ่ง” บ้านเองก็เช่นกันย่อมมีสภาพการใช้งานตามอายุ ยิ่งเป็นบ้านเก่าสร้างมานานก็ยิ่งต้องให้ความใส่ใจในการตรวจเช็คก่อนตัดสินใจซื้อเป็นพิเศษ โดยเฉพาะบ้านที่มีอายุตั้งแต่ 15 ปีขึ้นไป เพราะเป็นช่วงเวลาที่โครงสร้างของบ้านอาจเริ่มมีปัญหาให้เห็น เช่น คาน พื้น และผนังฉาบปูนมีอาจรอยร้าว ซึ่งรอยร้าวบางประเภทนั้นเป็นสัญญาณที่ช่วยให้เราทราบถึงภัยอันตรายที่ส่งผลกับความแข็งแรงของโครงสร้างบ้านได้ แต่อย่างไรก็ดีระหว่างขั้นตอนการตรวจเช็คสภาพโครงสร้างบ้าน เราควรจะหาวิศวกรหรือสถาปนิกผู้เชี่ยวชาญมาร่วมตรวจสอบด้วยทุกครั้ง… สำหรับการตรวจสอบสภาพความแข็งแรงของบ้านนั้น ขอแบ่งเป็นหัวข้อตามลำดับ จากภายนอกสู่ภายในบ้านดังนี้ครับ
ตรวจสภาพภายนอกบ้าน
- วิเคราะห์สภาพบริเวณรอบๆบ้านว่ามีการทรุดตัวมากน้อยแค่ไหน อาจสังเกตได้จากลานจอดรถหรือลานซักล้าง ซึ่งส่วนใหญ่เป็นโครงสร้างแผ่นพื้นวางบนดิน เพื่อเช็คการทรุดตัวของสภาพดินในบริเวณนั้น
- สังเกตว่าน้ำฝนจากอาคารข้างเคียงสามารถไหลเข้ามาในบริเวณบ้านได้หรือไม่ มีต้นไม้ใหญ่ยื่นเข้ามาบังแดดหรือมีระบบรากชอนไชที่สามารถดันกำแพงบ้านเสียหายหรือไม่
- เช็คที่ตั้งของบ้านว่าอยู่ในที่ลุ่มน้ำท่วมหรือไม่ และมีระดับต่ำกว่าถนนหน้าบ้านแค่ไหน เพื่อตรวจเช็คความเสี่ยงในการเกิดปัญหาน้ำท่วมบ้าน
- ตรวจเช็คว่าอาคารข้างเคียงมีการขุดบ่อหรือสระใกล้บ้านจนอาจทำให้บ้านทรุดพังได้หรือไม่ หรือหากอาคารข้างเคียงมีการถมดินสูงกว่าระดับพื้นในบ้านมาก ก็อาจทำให้รั้วหรือตัวบ้านถูกดินจากฝั่งอาคารข้างเคียงดันจนเกิดความความเสียหายได้เช่นกัน
- ตรวจเช็คหลังคาบ้านว่ามีน้ำฝนรั่วซึมเข้าบ้านหรือไม่ เริ่มจากการสังเกตฝ้าเพดานภายในบ้านว่ามีอาการบวมพอง หรือมีคราบน้ำซึมหรือไม่ แล้วทดลองฉีดน้ำบนหลังคาบริเวณนั้น เพื่อตรวจเช็คว่าหลังคายังรั่วอยู่หรือไม่
- ตรวจเช็คสภาพสีบนผนังของบ้านว่ามีร่องรอยด่างบวม เนื่องจากความชื้นเพราะน้ำฝนหรือน้ำจากห้องน้ำไหลซึมเข้ามาในผนังหรือไม่
ตรวจโครงสร้างอาคาร
- สังเกตภาพรวมของตัวบ้านว่าอยู่ในแนวดิ่ง ตั้งฉากกับพื้นหรือไม่ โดยเฉพาะโครงสร้างเสาและคานรับน้ำหนักบ้านจะต้องไม่แอ่นหรือเอียงไปข้างใดข้างหนึ่ง
- ตรวจหารอยร้าวในคานและเสา หากพบว่าเป็นรอยร้าวที่เกิดกับเนื้อคอนกรีตซึ่งเป็นโครงสร้างข้างในของเสาและคาน ไม่ใช่แค่รอยร้าวของปูนฉาบที่ผิวหน้า ควรเรียกวิศวกรผู้เชี่ยวชาญมาช่วยตรวจสอบไม่ว่าในกรณีใด เพื่อความปลอดภัยเนื่องจากเสาและคานเป็นโครงสร้างหลักที่รับน้ำหนักของบ้าน
- สังเกตลักษณะรอยร้าวบนผนังบ้านว่าเป็นรอยร้าวที่ส่งผลต่อความแข็งแรงของโครงสร้างอาคารหรือไม่
ลักษณะรอยราวบนผนังแตกลายงาทั่วผนัง
อาจเกิดจากการผสมปูนฉาบผนังไม่ดี หรือผนังมีการหดตัวจากการเปลี่ยนแปลงอุณหภูมิระหว่างเวลากลางวันและกลางคืนเป็นเวลานาน จนเนื้อปูนฉาบแตกเป็นรอยร้าวลายงา ซึ่งลักษณะของรอยร้าวประเภทนี้ส่วนใหญ่เกิดจากคุณภาพงานก่อสร้าง ไม่มีผลกับความแข็งแรงของโครงสร้าง
ลักษณะรอยร้าวที่ขอบวงกบประตูหน้าต่าง
รอยร้าวประเภทนี้ส่วนใหญ่เกิดขึ้นกับวงกบประตูหน้าต่างที่ทำจากไม้ ซึ่งเป็นวัสดุที่มีการยืดหดตัวได้ง่าย เมื่อมีการเปลี่ยนแปลงอุณหภูมิและความชื้นบ่อยครั้งเข้า ก็จะทำให้ปูนฉาบบริเวณนี้เกิดรอยร้าวได้ ลักษณะของรอยร้าวที่ขอบวงกบส่วนใหญ่เกิดจากคุณภาพงานก่อสร้าง ไม่มีผลกับความแข็งแรงของโครงสร้าง
ลักษณะรอยราวทแยงมุมบนผนัง
เป็นร้อยร้าวที่อาจเกิดจากการทรุดตัวของฐานรากหรือเสาบ้านที่อยู่ใกล้กับผนังบริเวณนั้น ซึ่งเป็นลักษณะรอยร้าวที่บ่งบอกถึงอันตรายในความแข็งแรงของโครงสร้างบ้าน หากพบรอยร้าวทแยงมุมบนผนังควรเรียกวิศวกรผู้เชี่ยวชาญมาช่วยตรวจสอบโครงสร้างของผนังส่วนนี้ด้วย
ลักษณะรอยราวบนผนังแนวดิ่ง
เป็นรอยร้าวที่เกิดจากการแอ่นตัวของพื้นและคานที่อยู่ใกล้บริเวณนั้น เนื่องจากมีน้ำหนักบรรทุกมากเกินไป หากพบรอยร้าวแนวดิ่งควรรีบเคลื่อนย้ายของที่มีน้ำหนักมากออก แล้วเรียกวิศวกรผู้เชี่ยวชาญมาช่วยตรวจสอบการรับน้ำหนักของโครงสร้างในพื้นที่บริเวณนั้นอีกที
ลักษณะรอยราวบริเวณรอยต่อระหว่างผนังกับโครงสร้างเสาและคาน
เป็นรอยร้าวที่เกิดการขั้นตอนการก่อสร้างผนังที่ไม่ได้เสียบเหล็กหนวดกุ้งเกาะยึดกับโครงสร้างเสาด้านข้าง หรือเสียบแต่ไม่แน่นพอ ทำให้ผนังเกิดรอยร้าวระหว่างรอยต่อของเสา รอยร้าวลักษณะนี้แม้จะไม่ส่งผลกับความแข็งแรงของโครงสร้าง แต่ก็สามารถสร้างความรำคาญให้ผู้อยู่อาศัยและลดความสวยงามของบ้านได้
- สังเกตลักษณะรอยแตกร้าวบนพื้นภายในบ้านว่าเป็นรอยร้าวที่ส่งผลต่อความแข็งแรงของโครงสร้างอาคารหรือไม่ หากเป็นบ้านสองชั้นเราอาจจำเป็นต้องรื้อฝ้าเพดาน เพื่อตรวจเช็คให้แน่ใจว่าท้องพื้นชั้นบนมีรอยร้าวด้วยหรือไม่ เพราะพื้นบ้านส่วนใหญ่มักจะมีวัสดุปิดผิวเพื่อตกแต่งพื้น จนอาจทำให้เราไม่สามารถมองเห็นรอยร้าวบนพื้นได้ หรือหากมีรอยแตกร้าวก็อาจเป็นเพียงรอยร้าวของผิววัสดุตกแต่งพื้นเท่านั้น
รอยร้าวใต้ท้องพื้นรูปกากบาท และรอยร้าวบริเวณกลางพื้น
เป็นรอยร้าวที่เกิดจากพื้นรับน้ำหนักมากจนเกินขีดความสามารถ ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนภัยก่อนพื้นจะพังทลายลงมา หากพบรอยร้าวที่พื้นลักษณะนี้ ควรเรียกวิศวกรผู้เชี่ยวชาญมาช่วยตรวจสอบการรับน้ำหนักอย่างใกล้ชิดเพื่อความปลอดภัยด้วย
รอยร้าวมีสนิมบริเวณเหล็กเสริมใต้ท้องพื้น
รอยร้าวลักษณะนี้ส่วนใหญ่เกิดจากการก่อสร้างไม่ดี เพราะไม่ได้หนุนลูกปูนขณะเทคอนกรีต และพบได้บ่อยกับพื้นหลังคาดาดาฟ้าที่มีน้ำขัง เพราะน้ำสามารถซึมเข้ามาถึงเหล็กในแผ่นพื้นคอนกรีตได้ง่าย จนอาจทำให้เหล็กเสริมเป็นสนิม และขยายตัวดันให้คอนกรีตหุ้มเหล็กหลุดร่วงลงมาเห็นเป็นตะแกรงบริเวณท้องพื้นด้านล่าง ซึ่งรอยร้าวนี้จะทำให้ความสามารถในการรับน้ำหนักของพื้นน้อยลงจนอาจเป็นอัตรายได้ ควรเรียกวิศวกรผู้เชี่ยวชาญมาช่วยตรวจสอบการรับน้ำหนักอย่างใกล้เพื่อความปลอดภัยด้วย
รอยร้าวแบบแตกลายงาบนพื้น
รอยร้าวแบบแตกลายงาสามารถพบได้ในพื้นที่ไม่ได้ปูวัสดุปิดผิว เช่น พื้นหินขัด พื้นคอนกรีตขัดมัน ส่วนใหญ่มีสาเหตุมาจากหินขัดและผิวคอนกรีตมีความหนามากเกินไป ซึ่งรอยร้าวเหล่านี้ไม่สามารถนำมาวัดความแข็งแรงของโครงสร้างพื้นได้ แต่เพื่อความมั่นใจควรเรียกวิศวกรผู้เชี่ยวชาญมาช่วยตรวจสอบการรับน้ำหนักของโครงสร้างพื้นส่วนนี้ด้วย
ตรวจสอบงานระบบ
- ตรวจระบบประปาว่ามีการรั่วซึมของน้ำบริเวณผนังและใต้พื้นห้องน้ำหรือไม่ พร้อมกับทดลองปิดก๊อกน้ำในบ้านทุกจุด แล้วตรวจว่ามิเตอร์น้ำยังเดินอยู่หรือไม่ หากมิเตอร์ยังเดินอยู่อาจเป็นเพราะอุปกรณ์ในถังพักโถสุขภัณฑ์เสื่อม ให้เปลี่ยนแล้วตรวจเช็คอีกครั้ง ถ้ายังมิเตอร์น้ำยังเดินอยู่อีกสันนิฐานได้ว่าระบบท่อน้ำประปาอาจจะรั่ว
- ตรวจเช็คระบบไฟฟ้า สังเกตสายไฟว่าเสื่อมคุณภาพหรือไม่ หากฉนวนหุ้มสายไฟฟ้ามีรอยแตกหรือกรอบ ควรเปลี่ยนใหม่ทั้งชุด อาจเจรจาให้เจ้าของบ้านเดิมช่วยเปลี่ยนให้
จะเห็นได้ว่า งานปรับปรุงอาคารหรือบ้านเก่า ให้กลับมาใช้งานได้ดีอีกครั้ง เป็นสิ่งที่ไม่ได้ยุ่งยากมากเกินความสามารถของเรา แต่ทางที่ดี ควรมีสถาปนิกหรือวิศวกรช่วยเข้ามาดูเรื่องของความแข็งแรง และรูปแบบของการปรับปรุง ก็จะทำให้ได้บ้านที่ลงตัวมากขึ้น
และสำหรับใครที่กำลังมองหาบ้านหรืออาคารมือสอง เพื่อนำมาทำการปรับปรุง ลองเข้าไปหาข้อมูลได้ที่ www.sam.or.th หรือ บริษัทบริหารสินทรัพย์สุขุมวิท จำกัด เป็นรัฐวิสาหกิจที่ทำหน้าที่แก้ไขปัญหาสินทรัพย์ด้อยคุณภาพในระบบเศรษฐกิจของไทย พูดง่ายๆ ก็คือ เป็นบริษัทที่ช่วยจัดการกับทรัพย์สิน หนี้เสีย โครงการที่มีปัญหาที่ดินรกร้าง บ้านมือสอง ฯลฯ ให้กลายเป็นทรัพย์สินพร้อมขายและสามารถสร้างประโยชน์ต่อเศรษฐกิจและสังคมได้ต่อไปหากเข้าไปในเว็บไซต์ของ SAM คุณจะได้พบกับรายการสินทรัพย์พร้อมขาย (NPA) ตั้งแต่ที่ดินเปล่า ปั๊มน้ำมัน ธุรกิจ ห้างร้าน ไปจนถึงบ้านมือสอง ลองเข้าไปหาข้อมูลกันได้ครับ