DTALK

ข้อกฎหมายห้ามมองข้าม! ก่อนลงมือ Renovate บ้าน

บ้านพักอาศัยก็ย่อมมีอายุเติบโตไปกับผู้อยู่อาศัยทุกคน คนเราเมื่ออายุมากก็ย่อมเจ็บป่วยด้วยความชราภาพ สุขภาพอ่อนแอลงด้วยโรคภัยรุมเร้า บ้านพักของเราก็ไม่ต่างกัน  สภาพวัสดุโครงสร้างของบ้านก็ต้องผุพัง เสื่อมสภาพลงบ้างตามกาลเวลา  ทำให้เจ้าของบ้านหลายคนอยากลุกขึ้นมาดูแลสุขภาพบ้าน ปรับปรุง ต่อเติมพื้นที่ ขยับขยายบ้านของตนเองเสียใหม่ ต่ออายุการใช้งานสถาปัตยกรรมหลังน้อยให้มีอายุยืนยาวมากขึ้น

1

(ภาพจาก http://vanelibg.com/creative-home-renovation-ideas-before-and-after/)

การจะต่อเติม รีโนเวทบ้านนั้นมีกฎหมายควบคุมอยู่  ใช่ว่าจะสามารถทำได้ดั่งใจไปซะทุกอย่าง เพราะเราไม่ได้สร้างบ้านอยู่หลังเดียว  ยังมีสังคมเพื่อนบ้านข้างเคียงทั้งซ้ายขวา ห่างกันไม่กี่เมตรหรืออาจจะใช้กำแพงร่วมกันอยู่เลยด้วยซ้ำ ซึ่งข้อกฎหมายการต่อเติมเหล่านี้หลายคนอาจจะยังไม่ทราบ หรือละเลยมองข้ามไป เราเลยจะมาบอกกล่าวข้อบังคับต่างๆกันว่ามีอะไรบ้าง

2

(ถาพจาก http://www.cnbc.com/2013/11/19/remodeling-now-you-can-snoop-inside-your-neighbors-kitchen.html)

ชื่อเรียกตามกฎหมาย

3

(ภาพจาก http://www.ezstoragenow.com/blog/page/2)

ถึงแม้เราจะใช้คำเรียกให้เจ้าใจกันโดยทั่วไปว่า ต่อเติมบ้าน แต่ตามหลักของกฎหมายการสร้างบ้าน (พ.ร.บ.) เรียกการต่อเติมนี่ว่า “ดัดแปลง” หมายถึง การเปลี่ยนแปลงต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยายซึ่งลักษณะขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก เนื้อที่ของโครงสร้างอาคารหรือส่วนต่างๆ ของอาคาร ซึ่งได้ก่อสร้างไว้แล้วให้ผิดไปจากเดิม ซึ่งกินความหมายกว้างกว่าแค่คำว่า ต่อเติมอย่างที่เราเข้าใจกัน

ขออนุญาตก่อนลงมือต่อเติม

4

(ภาพจาก http://maxwellinterior.com/paint-painter-polish-contractor-interior-designer-home-office-gurgaon/)

เมื่อทราบว่าการต่อเติม รีโนเวทบ้านของเราเข้าข่ายการกระทำตามหลักของกฎหมายการสร้างบ้าน (พ.ร.บ.) แล้วนั้น สิ่งแรกที่ควรทำก็คือ การขออนุญาตหรือแจ้งเรื่องกับเจ้าพนักงานท้องถิ่น ตามหลัก พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร (มาตรา 21 และ 39 ทวิ) ว่าการดัดแปลงอาคารจะต้อง (ก) ได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อนเสมอ หรือ(ข) ต้องแจ้งเจ้าพนักงานท้องถิ่นพร้อมกับยื่นแบบแปลน และชื่อของสถาปนิก และวิศวกรที่ออกแบบ หรือควบคุมงานอย่างครบถ้วนให้เจ้าพนักงานทราบ  ตัวอย่างถ้าบ้านของเราตั้งอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ก็ให้เดินเรื่องผ่านสำนักงานเขต กทม. ที่บ้านเราตั้งอยู่ เป็นตัวกลางส่งเรื่องไปถึงผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร  หรือถ้าบ้านอยู่ที่ต่างจังหวัดก็สามารถเดินเรื่องผ่านองค์การบริหารส่วนจังหวัด เพื่อส่งเรื่องแจ้งไปถึงนายกองค์การบริหารส่วนจังหวัดนั้นๆ ได้เช่นกัน

Dtip :อีกข้อกฎหมายหนึ่งที่ไม่ควรละเลยคือเรื่องระยะถอยร่นของอาคาร เพราะการต่อเติมยื่นขยายพื้นที่จากในบ้านของเราก็ไม่ควรไปรุกล้ำพื้นที่ set back  ที่ถูกกำหนดไว้แล้วตั้งแต่แรกในบริเวณรอบบ้านของเรา ทั้งระยะระหว่างอาคารกับอาคารด้านข้าง อาคารกับเขตปลายที่ดินหรืออาคารกับระยะถนน

กรณีไม่ต้องทำการขออนุญาต

5

(ภาพจาก http://maxwellinterior.com/paint-painter-polish-contractor-interior-designer-home-office-gurgaon/)

ไม่ใช่ว่าทุกการต่อเติมจะต้องยื่นเรื่องขออนุญาตไปซะทีเดียว กับเรื่องการซ่อมแซมเล็กๆน้อยๆ ก็ได้รับข้อยกเว้นเอาไว้ให้เพื่อความสะดวกแก่การทำงาน สามารถทำได้เลยไม่ต้องแจ้งให้เจ้าหน้าที่ทราบ  อ้างอิงจากกฎกระทรวงฉบับที่ 11 พ.ศ. 2528 ดังนี้

1.การเพิ่มหรือเปลี่ยนแปลงเนื้อที่ไม่เกินไปกว่า 5 ตารางเมตร ไม่ว่าจะในแนวราบหรือแนวสูง โดยจะต้องไม่มีการเพิ่มหรือลดจำนวนคานและเสา

2. ในกรณีที่โครงสร้างไม่ได้เป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก เหล็กโครงสร้างรูปพรรณ หรือคอนกรีตเสริมเหล็กที่ผ่านการอัดแรงดัน สามารถเปลี่ยนแปลงโครงสร้างของอาคารได้โดยไม่ต้องขออนุญาต

3.การต่อเติมส่วนที่ไม่ใช่โครงสร้างหลักของบ้าน เช่น ประตู หน้าต่าง แผ่นหลังคา ฝ้าเพดาน พื้นหรือผนังบ้าน ต้องมีน้ำหนักเพิ่มมาไม่เกิน 10 เปอร์เซ็นของน้ำหนักเดิม สามารถทำได้ทันที (การคำนวณค่าน้ำหนักดังกล่าวต้องขอความช่วยเหลือจากวิศกร)

บทลงโทษฝ่าฝืนการต่อเติม

6

(ภาพจาก http://www.tnamcot.com/content/217170)

หากเราฝ่าฝืน ไม่ขออนุญาตการลงมือต่อเติม หรือไม่ทำตามรายละเอียดจากแบบที่ได้ขอใบอนุญาตไว้แล้ว อาจจะต้องได้รับโทษคือ

– โทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท (หรือทั้งจำทั้งปรับ) และปรับรายวันอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาท ตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืน หรือจนกว่าจะได้ปฏิบัติให้ถูกต้อง

–  เพื่อนบ้านหลังติดกันมีสิทธิ์ร้องเรียนซึ่งถือว่าเป็นผู้เสียหายตามกฎหมาย หรือเจ้าพนักงานพบเจอว่าเราต่อเติมไม่ถูกต้องจากที่แจ้ง หรือไม่ได้รับอนุญาตอย่างถูกต้อง สามารถออกคำสั่งให้เจ้าของบ้าน หรือช่างก่อสร้างระงับการก่อสร้างได้

ในกรณีที่สามารถแก้ไขให้ถูกต้องได้ ก็สั่งให้เจ้าของอาคารยื่นคำขออนุญาต หรือแก้ไขให้ถูกต้องภายในเวลาที่กำหนด หรือถ้าเป็นกรณีที่ไม่สามารถแก้ไขให้ถูกต้องได้แล้ว หรือเจ้าของบ้านไม่ยอมแก้ไขตามคำสั่งของเจ้าพนักงานท้องถิ่น ก็อาจโดนสั่งให้รื้อถอนอาคารนั้นทั้งหมด หรือบางส่วนภายในเวลาที่กำหนดได้  แต่ถ้าเลือกที่จะขัดขืน หรือตั้งใจเพิกเฉยต่อคำสั่งเจ้าพนักงาน  ก็จะมีโทษเพิ่มอีกคือโทษจำคุกไม่เกิน 6 เดือน หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท (หรือทั้งจำทั้งปรับ) และปรับรายวันอีกวันละไม่เกิน 30,000 บาท ตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืน หรือจนกว่าจะได้ปฏิบัติให้ถูกต้อง

การร้องเรียนปัญหาการต่อเติมจากเพื่อนบ้าน

7

(ภาพจาก http://www.seattle.gov/police/prevention/neighborhood/default.htm)

เพราะว่าเรายังมีเพื่อนข้างๆ  บ้านใกล้เรือนเคียงกัน  จึงหลีกเลี่ยงไม่ได้ที่การต่อเติมของเราอาจจะส่งผลกระทบกับบ้านข้างเคียงที่ต้องเจอหน้ากันทุกวัน ทางเลือกที่ควรจะกระทำ คือลองพูดคุยบอกกล่าวเรื่องการต่อเติมกันเสียก่อน อธิบายรูปแบบโครงสร้างคร่าวๆ เมื่อเสร็จสมบูรณ์ให้เข้าใจตรงกัน  ประนีประนอมทำข้อตกลงที่ทั้งเราและเพื่อนบ้านพอใจ  ไม่สูงเกินไป ไม่ใกล้เกินไป  ไม่รบกวนความเป็นส่วนตัวหรือสร้างความเดือดร้อนทางความรู้สึกของคนอื่น

กรณีกลับกัน ถ้าข้างบ้านของเราเป็นฝ่ายปรับปรุง ต่อเติมบ้าน แล้วไม่มีการเข้ามาพูดคุย บอกกล่าวล่วงหน้า  รู้ตัวอีกทีก็ขนเครื่องมือทีมช่าง มาลงมือทุบพื้น เลาะผนังเก่าออก  สร้างความเดือดร้อน เราก็สามารถร้องเรียนกับเจ้าพนักงานท้องถิ่นให้เข้ามาจัดการได้

ไม่ว่าจะปรับปรุงต่อเติม รีโนเวทอาคารตึกแถว ทาวน์เฮ้าส์ บ้านจัดสรร นอกเหนือจากรูปแบบดีไซน์อาคารแบบใหม่ และงบประมาณในกระเป๋าสตางค์แล้ว ควรจะคำนึงถึงผลกระทบต่อสังคมแวดล้อมของเราด้วย   เพราะสถานที่ไซต์งานรีโนเวทย่อมต้องมีอาคารเพื่อนบ้านอยู่ระแวกข้างเคียง เพื่อป้องกันปัญหาในระยะยาวจึงควรปฎิบัติตามข้อกฎหมาย และการพูดคุยกับเพื่อนบ้านกันแบบถ้อยทีถ้อยอาศัยให้เข้าใจกัน

 

ข้อมูลอ้างอิง : http://renovate.in.th/

Comments

comments

1 comment on “ข้อกฎหมายห้ามมองข้าม! ก่อนลงมือ Renovate บ้าน

  1. การ renovate ส่วนใหญ่จะติดปัญหาในเรื่องเอกสาร หลักๆจะต้องมีคือแบบก่อสร้างอาคารที่ได้ยื่นขออนุญาตก่อสร้าง ที่มีตราประทับของเขต เทศบาล พร้อมรายการคำนวนอาคารประกอบไปด้วยครับ…ซึ่งส่วนใหญ่จะไม่มี หาไม่ได้ เพราะยังงั้นส่วนใหญ่จึงไม่ยื่น เพราะยื่นไปก้ไม่สามารถออกใบอนุญาตก่อสร้างให้ได้ครับ

Leave a Reply

%d bloggers like this: